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長租公寓系列深度報告之二:從EQR透視美國長租公寓運營模式
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資料類型 全國報告
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上傳時間 2019-10-6
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  • 長租公寓系列深度報告之二_從EQR透視美國長租公寓運營模式
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  • 中指_長租公寓市場月度報告(2018年9月)2018.9_29頁
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  • 中指_長租公寓市場月度報告(2018年4月)2018.4_31頁
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  • 長租公寓市場月度報告(2018年2月)_All
  • 乾立基金_地產輕資產研究長租公寓專題2017_19頁
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  • 前瞻研究院_2018年長租公寓行業發展研究報告_2018.12_44頁
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  • 長租公寓市場月度報告(2018年3月)中指_32頁
  • 鏈家_長租公寓白皮書_2018.05_61頁
  • 高力國際_長租公寓:航向萬億藍海_2018.6_8頁
  • JLL_2018年4季度中國長租公寓市場白皮書_2018.12_32頁
  • 高力國際_長租公寓:房地產行業的下一個風口_2018.3.26_3頁
  • 長租公寓系列深度報告之二:從EQR透視美國長租公寓運營模式
  • 房地產實習報告DOC
  • 行業報告中國長租公寓行業藍皮書:產業格局與運營模式探討41頁
  • 鏈家地產中介深入分析報告DOC
  • 中指_養老地產市場月度報告(2018年12月)2018.12_21頁
  • 世聯行_中山2018年1月房地產市場報告_2018.2.9_35頁
  • 中指_養老地產市場月度報告(2018年10月)2018.10_22頁
  • 世聯行_中國房地產三季度報告_2018.11_19頁
  • 最新第1季度全國城市房地產市場報告華高萊斯
  • 中指_商業地產市場月度報告(2018年9月)2018.9_21頁


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    2 / 37
    專題研究|房地產
    目錄索引
    前言. 5
    EQR公司簡介:美國市場領先的公寓型REITS ..... 6
    EQR發展戰略:從規模擴張到聚焦核心市場 ......... 9
    EQR融資優勢:REITS助推EQR高效融資........ 11
    EQR投資優勢:踏準市場節奏,精準投資 ........... 16
    EQR運營優勢:增值服務多樣化,且管控效率較佳 ........ 27
    圖表索引
    圖1:自持型重資產公寓企業的運營模式 ... 6
    圖2:EQR的運營及盈利模式 ........ 7
    圖3:15年末美國公寓REITs持有房間數量(萬間) ...... 7
    圖4:16年末美國公寓REITs持有房間數量(萬間) ...... 7
    圖5:EQR收入結構(以租金收入為主) . 7
    圖6:EQR營業利潤(百萬美元)及同比 . 7
    圖7:美國主要公寓REITS市值(億美元) .......... 8
    圖8:EQR股價及標普500走勢圖8
    圖9:EQR平均投資回報率(NOI/投資性房地產) .......... 8
    圖10:EQR股利分紅及股息率 ...... 8
    圖11:EQR2016年股權結構 ......... 9
    圖12:EQR三階段發展戰略概覽 .. 9
    圖13:EQR三階段物業分布圖 .... 10
    圖14:EQR物業分布(1993年和2000年) ..... 11
    圖15:EQR高速擴張階段的總負債情況(百萬美元) ... 13
    圖16:EQR負債率和NYSE平均負債率13
    圖17:EQR第一階段資產負債率與融資情況 ...... 13
    圖18:稅收豁免債務規模及成本一覽 ...... 14
    圖19:EQR發債成本較低 ........... 14
    圖20:EQR融資高效且呈現多元化 ........ 15
    圖21:EQR融資規模與運營房間數量 ..... 15
    圖22:EQR租金營業成本及NOI情況(百萬美元) ...... 15
    圖23:美國房屋自有率(%) ..... 16
    圖24:90年代美國出租房屋入住率(%)高位穩定 ....... 16
    圖25:全美租金中位數及增長率 . 17
    圖26:90年代美國房屋租售比(房價/年租金) 穩定在15倍左右 ....... 17
    圖27:EQR在第一階段投資策略17
    圖28:EQR第一階段運營房間數及增速 . 18
    識別風險,發現價值請務必閱讀末頁的免責聲明
    3 / 37
    專題研究|房地產
    圖29:EQR在第一階段以收購物業為主 . 18
    圖30:EQR在第一階段毛租金收益率(單位租金收入/單位收購成本)維持高位18
    圖31:EQR在第二階段投資策略19
    圖32:美國出租房入住率(%)在21世紀初持續下行 ... 19
    圖33:美國房屋租售比在21世紀初快速上漲 ..... 19
    圖34:EQR第二階段運營房間維持高位穩定 ...... 20
    圖35:EQR第二階段在資產擴張同時賣出部分物業 ....... 20
    圖36:EQR在第二階段毛租金收益率(單位租金收入/單位收購成本)持續下行20
    圖37:美國公寓成交量(萬間) . 21
    圖38:美國公寓交易單價(萬美元/間) . 21
    圖39:EQR在第三階段投資策略21
    圖40:EQR戰略核心市場失業率21
    圖41:EQR戰略核心市場租賃住宅入住率 ......... 22
    圖42:EQR戰略核心市場平均租金水平 . 22
    圖43:EQR第三階段運營房間逐年下降,逐步聚焦核心市場 .... 22
    圖44:EQR第三階段以出售非核心區域物業為主,并針對性收購核心區域物業23
    圖45:EQR在第三階段毛租金收益率(單位租金收入/單位收購成本)波動上行23
    圖46:EQR出售公寓均價(萬美元/間)24
    圖47:EQR售出項目平均IRR .... 24
    圖48:EQR現有物業分布圖(截至2016年) ... 25
    圖49:EQR營業利潤結構變化(按地區) ......... 25
    圖50:EQR各類型物業數量和占比變化 . 26
    圖51:EQR各類型房間數量(間)和占比變化 .. 26
    圖52:各類型物業月租金水平 ..... 26
    圖53:美國各類型租房人數(萬人) ...... 27
    圖54:EQR官方網站(城市選擇) ........ 28
    圖55:EQR官方網站(區域選擇) ........ 28
    圖56:EQR某項目的Walk Score評分 .. 28
    圖57:EQR官方網站(戶型選擇及租金信息) .. 28
    圖58:EQR的單位公寓平均費用支出(美元) .. 29
    圖59:EQR與Zipcar合作搬家服務 ...... 29
    圖60:EQR與Cort Furniture合作提供家具租賃優惠 .. 30
    圖61:EQR的居住配套與服務 .... 31
    圖62:EQR的租賃轉移計劃和租金抵扣買房服務 .......... 31
    圖63:EQR全流程服務 ... 32
    圖64:EQR的空置率水平與租賃機構以及全美租房空置率對比32
    圖65:EQR紐約市場租金溢價(美元) . 33
    圖66:EQR西雅圖市場租金溢價(美元) ......... 33
    圖67:EQR的同店每月租金(美元/套)總體保持平穩增長 ....... 33
    圖68:EQR的單位公寓平均費用支出(萬美元) .......... 34
    圖69:EQR的同店每套工資支出(美元) ......... 34
    圖70:EQR的同店每單元運營費用 ........ 35
    圖71:EQR的CE值(營業費用/營業凈利潤)情況 ...... 35
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    4 / 37
    專題研究|房地產
    圖72:2016年公寓型REITs的CE值比較 ........ 35
    圖73:EQR的營業凈利潤NOI情況(百萬美元) ......... 35
    圖74:EQR運營資金FFO情況(百萬美元) .... 35
    圖75:EQR平均投資回報率(NOI/投資性房地產) ...... 36
    圖76:EQR股利分紅及股息率 .... 36
    表1:美國REITs推行相關政策與事件 .... 11
    表2:EQR股票發行列表(1993-2000年) ........ 12
    表3:EQR債務發行列表(1993-2000年) ........ 14
    表4:美國在持有環節對于REITS稅收優惠政策18
    表5:美國在交易環節對于REITS的稅收優惠政策 ......... 18
    表6:2014年以來EQR物業剝離情況一覽 ......... 24
    表7:2016年EQR各區域物業經營數據25
    表8:EQR典型項目人員配置情況 .......... 34
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    5 / 37
    專題研究|房地產
    前言
    2015年以來,我國關于租賃市場的支持政策處于加速推進的彌補階段,尤其是
    進入2017年,政策呈現加速深化推進,租賃市場作為我國多層次住房體系中的重要
    一環,受到越來越多的關注。這種背景下,我們對長租公寓進行系統研究,其中7
    月21日發布了深度報告系列之一《政策暖風頻吹,長租公寓崛起正當時》,該篇報
    告側重梳理及探討了租賃市場政策、行業發展趨勢以及長租公寓特征等多方面內容,
    并由此指出:未來,長租公寓將充分享受政策以及行業紅利,迎來快速發展階段
    在從宏觀層面分析了長租公寓崛起的必要性及必然性之后,我們將從微觀層面
    探討長租公寓企業的運營模式,分析具備何種基因的運營企業能夠在行業高速發展
    時期脫穎而出。由于,海外發達國家長租公寓市場已經發展成熟,我們將從海外市
    場長租公寓企業的運營模式入手,以期得出一些值得借鑒的結論
    本篇報告作為系列深度的第二篇,將主要研究美國長租公寓企業的運營模式,
    其中以EQR (Equity Residential)作為研究的案例,通過深度研究,我們發現EQR
    之所以能夠始終保持領先位置,主要是由于其在融資-投資-運營等三個方面具備一
    定的優勢:
    融資端,美國完善的REITs上市流通制度為EQR高效便捷的股權融資提供基礎,
    實際上,這也是美國公寓企業普遍采用自持模式的核心前提。除股權融資外,EQR
    還以債權融資作為補充,并且得益于較低的杠桿水平、穩健的現金流以及REITs稅
    收豁免債務優惠政策,EQR的債務資金成本處于低位
    投資端,EQR能夠根據整體市場狀況制定精準投資戰略。EQR總共經歷了3階
    段發展,第一階段,1993年至2000年,在美國整體租賃公寓市場資產回報率較高的
    背景下,其借助高效多元的融資渠道順勢進行了大規模擴張,為規?;於?br>基??;第二階段,2001年至2005年,美國公寓資產價格快速上漲,資產回報率呈現
    下降,這一階段放慢了擴張節奏,出售資產與新增資產處于相對平衡狀態;第三階
    段,2006年至今,美國公寓市場呈現分化的背景下,EQR采用聚焦核心市場的投資
    戰略,在加大核心市場布局的同時,逐步直至完全剝離非核心市場的公寓物業,并
    且在購置資產以及剝離資產的時點上能夠踏準市?。ǖ吐蚋唄簦?br>運營端,首先,EQR提供了從招租獲客、協助簽約入住、再到入住后的租后服
    務等一系列全流程、高品質的便利服務,有助于其降低空置率、獲得更高的租金溢
    價。而在運營過程中,規?;?、信息化平臺建設以及精簡的人員配置(沒有冗
    雜的后臺人員)使得EQR運營成本管控較強,其中信息平臺的建設是關鍵。租金穩定
    增長而運營成本相對平穩,使得EQR獲得了較高的投資回報率,其NOI口徑的投資
    回報率顯著高于美國十年期國債收益率,由此獲得了長期、穩定資金的青睞
    盡管我國目前尚未推行REITs,EQR的融資對我國長租公寓運營企業的借鑒有
    限,但當前我國REITs正處于加速推進階段,可以預期,一旦REITs正式落地,通過
    REITs自持公寓將成為主流的運營模式之一。就現階段而言,EQR在投資以及運營
    階段的優勢更值得我們借鑒:布局核心城市實現有質量的規?;┱攀鞘迪質諧×?br>先的前提,通過全流程的便利服務提高出租率并產生一定的租金溢價是關鍵,而IT
    化能力以及較高的人員管控效率則是收入增長最終轉化為盈利增長的保障。。



     
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